中国房地产危局：三四线城市或已出现局部崩盘

寂寞中手

中国房地产危局：三四线城市或已出现局部崩盘

　　“新国五条”落地近4个月，楼市调控已经有了初步结果：国家统计局6月18日发布的数据显示，5月全国70个大中城市中，65城一手房价继续环比上涨，64城二手房价环比继续上涨。广州市以同比涨幅15.5%排名全国首位。
　　此外，根据中国房地产指数（CREIS）数据库监测显示，5月监测的44个城市中，超过六成城市成交量环比下降，但降幅相对不明显，其中降幅最大的是成都，为37.96%，其次是杭州（含萧山余杭），环比下降31.94%。10个重点城市中，仅深圳、武汉、上海三城市环比出现上涨，其中深圳涨幅最明显，为21.45%，其余城市成交量均有不同程度的下跌。
　　总体而言，2013年5月楼市成交出现量缩价升的现象。
　　今天的房地产市场，已经不再是一个由供求关系决定的市场，它现在反映的是货币供应量、产业资本、金融杠杆、土地财政、税收、行政管理等众多因素的合力影响。
　　虽然从目前情况来看，2013年的中国楼市还会继续涨价，但市场蕴含的风险也会越来越大。由于楼价的上涨势头没有改变，新的调控政策仍然可能出台。
　　以目前的发展趋势来看，未来供应量过大的三四线城市物业，一二线城市的商用物业以及房地产信托理财项目，很可能将成为风险压力首先爆表的区域。
　　“城镇化”难化解 三四线城市库存堰塞湖
　　虽然现在新型城镇化框架还没有正式敲定，但是不少地方官员已经判断这能为房地产带来至少20到30年的黄金发展期，筹划着各种新城。
　　据《第一财经日报》最近报道，中西部某个城市的市长给该报记者详细地算了一笔账：“拿我们重点建设的某个城市新区来说，现在那里的地卖50万一亩，但是整个基础设施上去了，价格就是1000万一亩。你说我举债，给我五年时间，那边配套跟城区一样成熟，我投几百亿下去，1000个亿回来了。”
　　事实上，如果十八大没有强调城镇化发展，多数三四线城市楼市很可能在今年已经出现了局部崩盘。
　　易居克尔瑞信息集团研究中心统计数据显示，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的-19%，而2012年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线城市的32%，涨幅较2011年大幅收窄。
　　从房地产企业去年的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
　　2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，碧桂园增长6.5%。
　　而重点布局内陆三四线城市的河南建业地产2012年收入同比下滑4%至63.46亿元，毛利同比下滑13%至22.46亿元；布局江浙三四线城市开发及基建的中南建设去年营业收入130.34亿元，同比仅增长5.95%。
　　即使今年一季度因赶着“新国五条”实施前的末班车成交而出现井喷的楼市，三四线城市的成交也并不乐观。
　　在较为富裕的广东省，根据广东省房协的统计，今年一季度广东省的商品住宅销售率为62.4%，同比提高33.6个百分点。但是只有广州和深圳两个中心城市达到90.8%的销售率，粤东及粤西的销售率仅29.7%和38.8%。
　　在粤西湛江，其市中心区一手房一季度均价8500元/平方米左右，已超过佛山一季度8200元/平方米左右的均价，但湛江2012年的人均GDP不到佛山的1/3。
　　以辽宁省主推的沿海工业园落地所在的营口市为例，根据中国指数研究院数据，2009年-2012年，营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市标本中，营口市土地出让面积位居第四。扣除掉房地产投资后，营口市固定资产投资总额5年间增长还不到2倍。
　　在它的沿海产业基地中，在售的19个住宅项目规划建筑总量逾500万平米，而营口市区只有不到70万的常驻人口。现在即使已经签约的17个企业都落地投产，也不到1万人。如果指望着这几千人来形成园区消费的自循环，更类似期望出现“奇迹”。
　　从需求角度来看，三四线城市几乎都是人口输出城市，不具备对外来人口的吸附能力，它们的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工，但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。
　　城镇化概念催生的投资热，以及对这些城市消化库存能力的高估，只会延长这些城市楼市泡沫爆破的时间。
　　更值得忧虑的是，除了北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度以外，大部分的三四线城市并未实行该制度或者仅“行同虚设。”尽管深圳的“牛刀（微博）”过去数年每次预言房价都遭遇了失败，但他的一句话有可能会部分成为现实：在中国600多个三四线城市和2200个县城，未来到处是烂尾楼。